Står ejerboligen over lejeboligen? Er forsvaret for lejesektoren kun socialpolitik, – eller er det også et forsvar for samfundsøkonomien? International forskning peger på, at sammenhængene er anderledes end de fleste umiddelbart tænker. De samfund, der har en stor og velreguleret lejeboligsektor, ligger rent faktisk økonomisk i førerfeltet.
Af Jørgen Dyrholm. Jensen, bestyrelsesmedlem i IUT (The International Union of Tenants) 2003 – 2015
I almenheden er forestillingen, at skiftet fra lejebolig til ejerbolig er synonymt med, at den enkelte har styr på sit liv og privatøkonomien. At man har konsolideret sig og kan tage vare på sig selv. At man alt i alt er en god samfundsborger.
Det synes naturligt, når man kan konstatere, at jo højere indtægt, jo højere ejerandel.
Men forestillingen om, at en større ejerandel derfor også er synonymt med bedre samfundsøkonomi, fører politikken på vildspor.
Skaderne ved den tænkning er set herhjemme, – og generelt mange steder i den udviklede verden.
Og det er set med stor brutalitet i Østeuropa efter systemskiftet. Her er folk i overvejende grad blevet ejere med store problemer til følge – problemer på det nære plan for ”poor owners” (1) og problemer for samfundsøkonomierne.
En åben dør til forskerkredse
I interesseorganisationer, som f.eks. lejerbevægelsen, har politikudviklingen oftest knyttet sig til den sociale interessevaretagelse. Det betyder, at man også her ser mest på situationen, set fra individøjne. Derved reduceres synsvinklen, og man ender i en vis udstrækning op med at acceptere, at rigdom for et samfund skulle være forbundet med en høj grad af ejerskab.
Her er der i IUT over tid sket et skifte. Døren er blevet åbnet mellem IUT som international paraply for de nationale lejerorganisationer og forskerkredse, der interesser sig for lejeboligen for dens rolle i samfundsøkonomien.
Kilde til tallene bag grafikken: Distribution of population by dwelling type, 2010, Eurostat
Det bringer sagen op på et højere niveau, hvor det ikke alene handler om et socialt forsvar for lejere – men om lejeboliger som et værdifuldt element i samfundsøkonomien.
Et eksempel er Marja Elsinga, professor Housing Institutions & Governance, TU Delft (Holland), der har peget på, at ser man på boligsektoren vil ejerandelen ganske rigtigt øges ved en høj husstandsindkomst, mens det omvendt er sådan, at et lands økonomi nærmere øges, hvis der er en høj lejerandel.
Det understøttes rimeligt enkelt af statistik, der i grafikken er anskueliggjort med en opdeling i lejer- og ejerandel for et udsnit af europæiske lande.
Ses der udenfor Europa, ligger lande som USA og Japan meget tæt på det danske niveau på at 1/3 af befolkningen bor til leje.
Og ingen vil jo kunne finde på at nævne Schweiz, Tyskland og Østrig som ustabile og svage økonomier. Og fremhæve Slovakiet, Litauen og Rumænien i den anden ende af skalaen som umiddelbare eksempler på stærke økonomier.
Forskere som Marja Elsinga har en pointe
Nok er det at eje på det personlige plan ofte synonymt med at man er bedre stillet økonomisk. Men for samfund nærmest omvendt.
For hende ligger grænsen for, hvornår ejerandelen bliver en hemsko for økonomien på omtrent 70 %.
Og bemærk netop, at det er ejerandelen, der kan blive for stor.
Om misforståelserne om at en ejer skulle være bedre end en lejer, udtaler hun: ”Home ownership is rather an indicator than a cause of empowerment”. (2)
Altså, – det er ikke ejerskabet, der skaber den gode samfundsborger. Det er kun en indikator.
For samfundet ligger problemerne omkring ejerboligen i, at den ikke kun er bolig, men også et spekulationsobjekt, – og at manglen på et tilgængeligt lejeboligmarked begrænser fleksibilitet i samfundet.
Ses på spekulationssiden udløstes finanskrisen netop heraf, med et udløsende udgangspunkt i USA, men lokalt i Danmark godt hjulpet med ved liberaliseringer i kreditgivningen på ejendomsområdet.
Og herhjemme f.eks. også ved at den private andelsboligsektor blev åbnet op for en langt mere markedsorienteret prisdannelse.
Sammenlignes med f.eks. Tyskland, er det tankevækkende, at man her ved en mere konservativ kreditpolitik blev ramt mildere af finanskrisen.
Fleksibilitet og tilgængelighed
På tilgængelighedssiden ses, hvordan et eksploderende prisniveau i f.eks. London, udgør et problem for udviklingen, derved at almindelige lønmodtagere har svært ved at tilflytte byen. Tilgængeligheden er her blandt andet svækket ved de privatiseringer af lejeboliger der blev igangsat under Thatcher. Men også senere er videreført af efterfølgende britiske regeringer.
Og i dansk sammenhæng hæmmes tilgængeligheden i Aarhus og København af et overophedet lejeboligmarked. Dette grundet i den fortsatte urbanisering centraliseret omkring de to byer. En urbanisering der ikke modsvares af en tilstrækkelig forøgelse af udbuddet af lejeboliger.
Går man til andre yderligheder, eksempelvis Rumænien, vil en boligejer i Transsylvanien ikke kunne sælge sin bolig og flytte til Bukarest og der skaffe sig en fornuftig lejebolig. Rumænerne er låst til deres boliger. Jeg har selv været nær på, netop talt med en initiativrig og dygtig ung mand med eget hus i Transsylvanien. En mand uden mulighed for at komme derfra boligmæssigt.
Det er værdifuldt for samfundet, at arbejdskraften er mobil. Og derved er det, uanset om vi taler London, Aarhus, København eller Bukarest, værdifuldt, hvis der kan sikres et rigeligt og tilgængeligt lejeboligmarked.
Globalt
Ser man udenfor Europa – ud til de svagest udviklede lande, finder man en ekstra dimension på fortællingen.
I realiteten kunne man i global målestok tale om 3 hovedsektorer, når der tales boliger, ejerboligen, lejerboligen og det uformelle. Med det sidste menes slumbeboelse. Ofte selvopført men uden legalt ejerskab, og sort udlejning, hvor der ikke eksisterer nogen lovmæssige rammer for forholdet mellem parterne.
Rangordnes landene i forhold hertil, kan det opgøres således:
- Forrest ligger lande med en væsentlig og velordnet lejeboligsektor.
- Næst ligger de lande, hvor ejerboligsektoren er for stor, og hvor fraværet af et tilstrækkeligt antal lejeboliger derved hæmmer samfundsøkonomien.
- Nederst ligger lande, hvor en stor del af befolkningen savner helt fundamentale rettigheder både til ejerskab eller til lejemål, der hvor de bor.
Der er således al mulig grund til at forsvare lejeboligen, og det også af andre grunde end ren socialpolitik.
Og nok er relativ rigdom i et samfund ofte forbundet med ejerskab, men samfundets rigdom er omvendt bundet til et tilstrækkeligt stort og tilgængeligt lejeboligmarked. Hvor der vel og mærke er sat legale rammer om samme.
Noter:
1) ”Poor owners” betegner tidligere lejere i Central- og Østeuropa, som efter systemskiftet fik overgivet ejerskabet til deres tidligere lejeboliger, uden at besidde tilstrækkelige finansielle og indtægtsmæssige muligheder til at tage vare om deres ejendom.
2) Citat fra præsentation den 11. september 2012, i f. m. World Urban Forum 6 i Napoli.