Kommunernes håndtering af sager om skimmelsvamp

Danske Lejere undersøgte kommunernes praksis

Undersøgelse af kommunernes registrering af sager om skimmelsvamp i lejeboliger. Gennemført fra sommeren 2022 til foråret 2023.

Danske Lejere har anmodet samtlige af landets 98 kommuner om aktindsigt i registrerede skimmelsvampssager. Denne rapport er resultatet af dette arbejde.

Hvorfor undersøges dette?

Hos Danske Lejere har der været en oplevelse af en meget forskellig håndtering af sager, som kommunerne behandler. Det gælder både i både i måden, man registrerer sagerne på men også i måden, hvorpå kommunerne håndterer sagerne.

Formålet er derfor at belyse den divergerende sagsbehandling, og skabe debat om dette på et oplyst grundlag. Derfor indeholder denne rapport også gennemgang af lovgrundlaget samt viden om skimmelsvamp herunder sundhedsfaren ved at bebo et lejemål med skimmel.

Kommunernes arbejde med skimmelsvampssager har stor betydning i for mange lejere, idet rapporter og registrering fra kommunernes side ofte er det vigtigste bevis i tvister mellem lejere og udlejere. Sagerne kan handle om fx genhusning, erstatningsansvar og ophævelse af en lejebolig.

Rapportens indhold

I denne rapport vil vi komme ind på:

• Dialogen med kommunerne
  • E-mail
  • Statistik over svar

• Lovgrundlaget
  • Byfornyelsesloven
  • Kondemnering mv.
  • Offentlighedsloven
  • Lejeloven og almenlejelovens regler

• Kommunernes Landsforenings vejledning

• Hvad er skimmelsvamp
  • Sundhedsfaren
  • Skimmelsvamp i boligen

• Kondemnering og påbud
  • Påbud
  • Kondemnering

• Behandling af tallene
  • De faktiske tal
  • De procentuelle tal

• Afsluttende bemærkninger

• Konklusion

• Bilag

Dialogen med kommunerne

I undersøgelsen har Danske Lejere sendt denne e-mail til officielle e-mailadresser oplyst på kommunernes hjemmesider:

Til Kommunerne i Danmark,   Det er efter byfornyelsesloven § 75 kommunens ansvar at føre tilsyn med ejendomme og sørge for at disse ikke er sundhedsskadelige for beboere.   Danske Lejere søger hermed aktindsigt i optællinger om skimmelsvamp i ejendomme og boliger, jf. offentlighedslovens § 7.   Vi vil gerne gøre opmærksom på, at der er tale om lejeboliger. Det ønskes en optælling over antallet sager med skimmelsvamp kommunen har haft om året de sidste tre år.   Der ønskes en optælling over hvor mange af sagerne, hvor der er konstateret skimmelsvamp, der er endt med at,   • Ejendommen eller boligen er blevet kondemneret • Der er sendt påbud til udlejer • Kommunen har ikke foretaget sig yderligere.   Med venlig hilsen Danske Lejere

Kommentar til mail

Der er tale om en anmodning om aktindsigt efter offentlighedslovens regler, hvor der kun er anmodet om statistiske forhold, hvorfor kommunerne ikke er blevet bedt om at fremsende afgørelser eller enkeltsager til Danske Lejere.

Hvor mange kommuner har svaret?

Af de 98 kommuner i Danmark har 77 kommuner besvaret vores henvendelse. Svarene varierer fra afvisning af aktindsigt til meget konkrete opgørelser over sagsmængden fordelt i de ønskede kategorier i Danske Lejeres mail.

Det giver en svarprocent på 78,6%.

Hvor mange har oplyst tal?

Af de 77 kommuner som har svaret, har 64 kommuner oplyst tal til statistikken. De sidste kommuner har enten ikke ført statistik eller afvist anmodningen.

Ud af de 98 kommuner har vi altså modtaget konkret data fra 64 kommuner. 65,3% af kommunerne, har derved besvaret vores henvendelse ved at oplyse de tal, der spørges ind til.

Det mener vi, er et fint grundlag for at se nærmere på tallene og lede efter nogle tendenser i den data, vi har modtaget.

Lovgrundlaget

Kommunens pligt til at føre tilsyn

Byfornyelseslovens § 75 stk. 1:

Kommunalbestyrelsen skal efter retningslinjer, som den selv fastsætter, jf. dog stk. 6, føre tilsyn med ejendomme, som benyttes til beboelse og ophold, når det vurderes, at disse ejendomme ved deres beliggenhed, indretning eller andre forhold er sundhedsfarlige eller brandfarlige.

Aktindsigt

Offentlighedsloven § 7:

Stk. 1. Enhver kan forlange at blive gjort bekendt med dokumenter, der er indgået til eller oprettet af en myndighed m.v. som led i administrativ sagsbehandling i forbindelse med dens virksomhed.

Stk. 2. Retten til aktindsigt omfatter med de i §§ 19-35 nævnte undtagelser

1) alle dokumenter, der vedrører den pågældende sag, og

2) indførelser i journaler, registre og andre fortegnelser vedrørende den pågældende sags dokumenter.

Stk. 3. Retten til aktindsigt efter stk. 2, nr. 1, i et dokument, der er afsendt af myndigheden m.v., gælder først fra dagen efter afsendelsen af dokumentet.

Lejers ret til at ophæve lejemålet

Lejelovens § 96 stk. 1: 

Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 95, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen, eller kan den ikke afhjælpes inden for en rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis manglen må anses for væsentlig eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Almenlejelovens § 19 stk. 1:

Er det lejede mangelfuldt som nævnt i § 18, og afhjælper udlejeren ikke straks manglen, eller kan den ikke afhjælpes inden for rimelig tid, kan lejeren hæve lejeaftalen, hvis manglen må anses for væsentlig eller udlejeren har handlet svigagtigt.

Kompensation/forholdsmæssigt afslag

Lejelovens § 95 stk. 2:

Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

Almenlejelovens § 18 stk. 2:

Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

Retspraksis

Et godt sted at kigge hen, når man skal vurdere vigtigheden af kommunernes arbejde med skimmelsvamp, er hos domstolene. Domstolene har kompetencen, når der skal tages stilling til erstatninger ved personskader, kompensation, forholdsmæssigt afslag i huslejen samt ødelagt indbo.

Domme

I retspraksis bliver kommunernes arbejde ofte brugt af både lejere og udlejere som bevisførelse i sager om skimmelsvamp. Det gælder både eventuelle rapporter, fagpersoners udtalelser, fugtmålinger m.v.

Derfor kan det være afgørende, hvordan kommunerne håndterer henvendelserne. Typisk står lejerne som den svage part i sagerne, og det er sjældent, at lejere har økonomien til selv at få foretaget undersøgelse og målinger i lejemålet. Udlejer har langt bedre muligheder for at foretage denne undersøgelse af lejemålet, da økonomien ofte ikke er en hindring ved udlejeren.
Problemet ved rapporter indhentet af enten lejer eller udlejer er, at de er ensidigt indhentet, og kan betragtes som bestillingsarbejde. Ofte beder fagpersoner, som foretager undersøgelsen, nemlig rekvirenten om at udpege steder, hvor der skal foretages målinger. Her kan man sagtens forestille sig, at parterne vil vælge de steder, som er mest favorable for dem selv. Derfor er en uvildig rapport fra kommunen langt stærkere som dokumentation, og sådanne rapporter tillægges højere bevismæssig værdi ved Domstolene.

Fra retspraksis kan nævnes flere domme, som giver lejerne ret til forskellige former for erstatning og godtgørelse. De væsentligste domme gengives kort herunder:

I sagen TBB2015.91 blev lejer tilkendt kompensation på 50% af huslejen i op til 1 år bagudrettet. Samtidig blev der givet medhold i, at lejer var berettiget til at ophæve lejemålet og derved blive frigjort af lejemålet uden opsigelsesperiode. Afgørende for udfaldet var vidneudsagnet fra kommunens medarbejder, der havde undersøgt lejemålet for skimmelsvamp.

Beviset i sagen

Når sager om erstatning, enten personskade eller skader på lejeboligen, kommer for retten, så handler det ofte om hvem der løfter bevisbyrden bedst.

I sagen TBB2009.128 skulle retten netop tage stilling til bevisspørgsmålet i en sag om skimmelsvamp. Retten kommer frem til, at der godt kan fremlægges en ensidigt indhentet rapport. Retten vurderer i 2 instanser om rapporten kan bruges som grundlag for en sag om forholdsmæssigt afslag mv. i boligretten. Vestre Landsret kommer frem til at rapporten i dette tilfælde godt kan bruges, men ene og alene fordi rekvirenten (lejer) af rapporten ikke har haft indflydelse på prøvetagningen mv i rapporten. Havde man haft en uvildig rapport, hvor kommunen havde været rekvirent eller kommunen selv havde foretage undersøgelsen, så havde boligretten uden videre været i stand til at lægge den rapport til grund for en afgørelse i sagen.

Vejledning til kommunerne

VEJ nr. 47 af 17/06/2008: Vejledning om kommunernes mulighed for at gribe ind over for fugt og skimmelsvamp i boliger og opholdsrum:

https://www.retsinformation.dk/eli/mt/2008/47

Vejledningen kommer med en tydelig anbefaling til en god sagsgang hos kommunerne, når de skal påse boliger med potentiel sundhedsfare, herunder boliger med skimmelsvamp. I vejledningen ser man de handlemuligheder, som kommunerne bør følge, herunder påbud og kondemnering.

Den grafiske opstilling herunder er taget fra vejledningen.

Viden om skimmelsvamp

Hvad er skimmelsvamp?

Skimmelsvamp er bittesmå svampe, der vokser på jord- og plantedele i naturen. Skimmelsvamp kræver tre ting for at kunne vokse:

• Varme
• Organisk materiale
• Fugt

Derfor kan skimmelsvampe vokse i stort set alle huse, når blot der er tilstrækkeligt fugtigt. Skimmelsvampe lever på organisk materiale.

Skimmelsvampe formerer sig ved hjælp af sporer, som de gennem luften kan sprede vidt omkring. Sporerne findes overalt, og når de rette betingelser er til stede, begynder de at vokse og sprede nye sporer.

Kilde: Bolius – https://www.bolius.dk/skimmelsvamp-17409

Skimmelsvamp og helbred

Skimmelsvamp i boliger kan gøre mennesker syge. Nogle mennesker er mere følsomme for skimmelsvamp end andre. En person kan måske opholde sig i en bolig med skimmelsvamp uden at opleve særlige symptomer. På samme vis vil andre personer kunne opleve voldsomme symptomer ved et kortvarigt ophold i samme bolig.

De mest almindelige symptomer kan være:

• Irriterede øjne, næse og luftveje
• Hoste og trykken for brystet, specielt hos børn
• Hæshed
• Gentagen bihulebetændelse
• Åndedrætsbesvær
• Hovedpine
• Træthed
• Koncentrationsbesvær
• Udvikling af allergi, hvorefter de ovenstående symptomer forværres

Skimmelsvampe frigiver stoffer, som kan være sundhedsskadelige for nogle mennesker.

Man ser ofte, at personer, der i forvejen lider af allergi, kan opleve voldsomme gener ved ophold i en bolig med skimmel. Selvom man er allergisk over for skimmelsvamp, er det ikke sikkert, at man reagerer på alle slags skimmelsvampe. Måske reagerer man kun på nogle få typer. Hvis man er allergisk over for skimmelsvampe, kan det derfor være en god idé at finde ud af præcis, hvilke arter af skimmelsvampe man ikke kan tåle. Det kan gøre det lettere at finde ud af, hvor de skimmelsvampe, man ikke kan tåle, vokser i huset. De forskellige arter af skimmelsvampe har forskellige materialer, de foretrækker at gro på.

Den almindelige priktest ved lægen tester kun for de to mest almindelige skimmelsvampe. Det er de samme to varianter, som også er de to mest almindelige i udeluften. De findes hovedsageligt på fugtskadet træ.

Reagerer man på en anden type skimmelsvamp, vil det derfor kræve en konsultation hos en speciallæge, hvis man skal koble skimmelsvampen sammen med de gener, der opleves hos den enkelte person.

Nogle skimmelsvampe udskiller giftstoffer (mycotoksiner), der kan give udslæt, hvis man rører ved svampesporerne. Hvis der er meget kraftig vækst af skimmelsvamp på et større område, kan disse skimmelsvampe i sjældne tilfælde være årsag til en egentlig forgiftning.

Skimmelsvampenes muglugt kan være generende, men regnes ikke i sig selv for at være skadelig.

Skimmelsvamp i boligen

Hvad er årsagen til, at der er skimmelsvamp i boligen?

Skimmelsvamp i ældre, kolde boliger

I ældre boliger kan der være skimmelsvampe på grund af fugt fra en gammel vandskade. Det kan fx være et utæt tag eller vandrør. Der kan også opstå fugt i dårligt isolerede huse. Den fugtmættede varme indeluft kondenserer på kolde ydervægge. Der dannes simpelthen dug på indersiden af væggene.

Kuldebroer

I bygninger, hvor der imellem ydermur og vægge i boligen ikke er isoleret, hvor der er direkte forbindelse mellem ikke-isolerende materialer og lignende, så vil der ofte dannes en såkaldt kuldebro. Disse kan også være medvirkende til kulde på ydervægge og deraf følgende skimmelvækst.

Skimmelsvamp i nyere og meget tætte boliger

Også i nyere meget tætte boliger kan der være skimmelsvamp. Her er årsagen ofte dårlig udluftning. I den tætte bolig kan fugten fra beboernes aktiviteter, fx badning, madlavning og tørring af tøj, give problemer. Det sker, hvis fugten ikke bliver luftet ud, enten gennem åbne vinduer eller gennem udsugning, fx mekanisk ventilator i badeværelset eller en emhætte i køkkenet. Eller et ventilationsanlæg med varmegenvinding. Mange nye vinduer laves med udluftningskanal i siden.

Skimmelsvamp i helt nye boliger, som lige er taget i brug

I helt nye boliger kan fugten stamme fra byggeriet. Der afgives en del fugt fra materialerne i nye huse – fugt i beton, letklinkebeton, gasbeton, puds, spartelmasse, lim, maling, mv. Denne fugt skal udtørres og det kan tage måneder, før huset er helt tørt. Det kan give skimmelsvampe – selv i et nybygget, velisoleret hus.

Skimmelsvamp i kældre Kældre er mere fugtige, fordi vand kan trænge ind udefra, fx gennem vægge eller gulve i direkte forbindelse med jorden. Selv helt tætte vægge vil være lidt mere fugtige, fordi de ikke bliver udtørret mod det fri, som ydervæggene over jorden gør. Det kan medføre skimmelsvampe på overfladerne i kælderen, hvis kælderen ikke er drænet, isoleret udefra og opvarmet.

Hvis fugtproblemerne i kælderen typisk viser sig om sommeren som fugtige gulve og vægge, er der sandsynligvis tale om sommerkondens. Det vil sige, at varm og fugtig sommerluft trænger ind i kælderen og her

sætter sig på de kølige gulve og vægge, der er under jordhøjde. Derfor er det vigtigt kun at udlufte kælderen, når det er koldt og klart vejr udenfor – dvs. typisk en tidlig sommermorgen. Generelt skal kældre primært ventileres i fyringssæsonen og ikke så meget om sommeren.

Skimmelsvamp på loftet

Skimmelsvamp på loftet skyldes ofte, at der ikke er nok ventilation, og fugten derfor ikke kan slippe ud. Er loftet fx blevet efterisoleret, er isoleringen måske lagt for tæt op ad tagudhænget, så luften ikke kan komme ind i den ene side og slippe ud i den anden side af huset. Har man opbevaret for mange ting ind i et loftsrum, kan det også forhindre ordentlig ventilation. Der kan også mangle et dampspærre under tagets isolering.

Påbud og kondemnering

Påbud

Et påbud kan i denne sammenhæng gives til ejeren af en bolig, såfremt det vurderes, at ejeren har en pligt til at handle for at sikre boligen og lejerne mod sundhedsfare. Påbud kan gives i sammenhæng med, at der meddeles kondemnering af en bolig. Påbud kan også gives uden, at der meddeles kondemnering af boligen. Det sidste sker ofte i de situationer, hvor der ikke er en umiddelbar sundhedsfare, men hvor boligen har behov for ændringer eller vedligeholdelse, som på sigt kan forhindre boligen i at blive sundhedsfarlig.  

Kondemnering

Kondemnering betyder, at man erklærer en bolig for uegnet til beboelse. Typisk efterfølges det af en nedrivning eller store genopretningsarbejder for at bringe boligen op til nutidig byggestandard.

Begrebet kondemnering er desuden nærmere behandling i vejledning om kondemnering.

VEJ nr 9350 af 18/05/2015:

https://www.retsinformation.dk/eli/retsinfo/2015/9350

Fremstilling af data

I dette afsnit vil vi vise de fremkomne data fra kommunerne grafisk via et farvet danmarkskort. Jo mørkere farve på kortet, jo højere antal/andel af antal sager. Nærmere forklaring angives ved hvert kort.

På Danmarkskortet ovenfor ses antallet af sager som er oplyst fra kommunerne til Danske Lejere i forbindelse med undersøgelsen.

Jo mere blå farven er, jo højere antal sager har man registreret i kommunerne.

Farven grå viser kommuner med 0 sager samt de kommuner, der ikke har oplyst dato på deres skimmelhåndtering.

Guldborgssund Kommune har registreret flest sager over de sidste 3 år. Aarhus, Esbjerg, Tønder og Sønderborg har også høje tal.

Ud fra de forskellige meldinger, som Danske Lejere har fået på undersøgelsen, så handler det meget om, hvornår man som kommune registrerer sagen. Nogle kommuner registrerer ved første henvendelse, mens andre venter og ser tiden an, inden en henvendelse registreres.

Kortet tager alene udgangspunkt i antallet af sager. Der ses ikke på kommunens størrelse eller på antal af lejeboliger i den pågældende kommune.

På dette kort ses kommunernes antal sager, hvor de ikke har foretaget sig yderligere i sagen. Her er det mange af de samme kommuner, som går igen fra antallet af sager. Kommunerne oplyser, at sagerne enten har løst sig selv, at kommunen via deres vejledning til lejere og udlejere har løst forholdet eller, at sagen af anden grund er afsluttet.

På dette kort ser man antallet af sager, hvor kommunen har givet påbud til udlejerne om udbedringer af forskellig art. Her ses flere kommuner, som i perioden ikke har givet påbud, men der ses også kommuner som har givet påbud. Flere af de fynske kommuner, Tønder og Vejen kommune, samt Guldborgsund Kommune har fx givet påbud i flere sager end øvrige kommuner i landet. Påbuddene gives typisk for flere af kommuner med en tidsfrist for udlejer til at udbedre forholdet, hvorefter der er rettet op på de forhold, som har været nødvendige for at skimmelsvampen bekæmpes mest effektivt.

På dette kort ser man antallet af kondemneringer. Her har Guldborgsund igen et højt antal. I den anden ende ses også flere kommuner, som har oplyst, at de har haft sager, men som ikke har kondemneret en eneste bolig.

Konklusion på de faktiske tal

Det kan være vanskeligt at udlede tendenser ud fra disse data, men det giver et billede af en forskelligartet håndtering af sagerne, idet registreringen foregår på vidt forskellige måder. Nogle kommuner foretager en registrering, så snart en henvendelse modtages, mens andre ser tiden an, inden der registreres en henvendelse på det pågældende lejemål.

Vi mener dog at kunne udlede, at sager om skimmelsvamp i mange kommuner tages yderst alvorligt fra begyndelsen, mens andre kommuner er langt mere afventende i deres tilgang. Det sidste er en dårlig ide, da al erfaring viser, at hurtig håndtering af sager om skimmelsvamp giver bedre resultater.

Procentuelle data

I den næste del ser vi lidt nærmere på den procentuelle fordeling i sagerne.

Her ses den procentuelle andel af sager, hvor kommunerne har givet udlejer et påbud. Faaborg-Midtfyn kommune er meget højt med ca. 95% af sagerne i perioden. Andre kommuner har også en høj andel. Der er også mange kommuner, som ikke har givet påbud i perioden.

Her ser vi, at kommuner på Fyn, som Faaborg-Midtfyn giver en stor procentdel påbud i deres sager. Ellers er der stor spredning rundt om i landet i forhold til påbud.

Det viser, at brugen af påbud ikke er anvendt lige meget alle steder, og flere af tilbagemeldingerne fra kommunerne tyder på, at man bruger påbud meget forskelligt.

Her ses den procentuelle andel, hvor kommunerne ikke har foretaget sig yderligere i sagerne. Det er nogle helt andre kommuner, som scorer højt på denne end på de tidligere. Der gives et meget klart billede af at en række kommuner ikke går længere end til at registrere sagerne. Nogle af kommunerne oplyser, at de løser sagerne ved dialog mellem lejere og udlejere, samt at de giver gode råd til parterne om håndteringen, hvorfor yderligere tiltag ikke er nødvendige.

Her ses mange kommuner, som ikke foretager sig yderligere i sagerne. Og som med påbud fra kommunerne, så er det fordi der sker en meget forskellig håndtering af sagerne fra kommune til kommune.

Her ses den procentuelle andel, hvor kommunerne har kondemneret boligerne. Vesthimmerlands Kommune har et højt antal, Morsø, Nyborg, Guldborgssund og Herlev Kommune har også et højt antal kondemneringer i forhold til antallet af sager. Dette kort adskiller sig fra de andre ved at vise nogle andre kommuner end dem som tidligere har haft mørke farver.

Konklusion på de procentuelle tal

Samlet set giver data fra kommunerne et meget broget billede af håndteringen af sagerne. Dette ikke ens betydende med, at kommunerne gør det godt eller dårligt, men at man har vidt forskellige måder at håndtere sager om skimmelsvamp på.

Her mener vi klart, at der kan være grundlag for en større ensretning af forholdene i kommunerne således, at det håndteres mere ens og gennemskueligt. Det vil i sidste ende komme til gavn for både lejere og udlejere, hvis man har en ensartet standard for, hvad man kan forvente fra kommunernes side.

Det vil også være med til at styrke retssikkerheden for både lejere og udlejere, når kommunernes håndtering af en henvendelse ofte bliver et af de vigtigste dokumenterne i bevisførelsen i sager om erstatning, ophævelse og andre lejeretlige forhold, som følger med sager om skimmelsvamp.

Afsluttende bemærkninger

Her vil Danske Lejere gerne benytte mulighed for at sige tak for svarene, og den dialog, som mange af kommunerne har været villige til at indgå i med os.

Vi stiller os dog undrende overfor de kommuner, som har afvist vores anmodning om indsigt eller ikke svaret.

Konklusion

Undersøgelsens formål var at vise, kommunernes måde at behandle sager om skimmelsvamp i lejeboliger. Ud fra den modtagne data, fremstår der et meget broget billede af håndteringen af henvendelserne. Der er enkelte kommuner, som har meget stor fokus på registreringer, nogle kommuner som forsøger sig med påbud mens andre kommuner som må ty til kondemneringer af boligerne.

Vejledningen fra Kommunernes Landsforening bruges altså vidt forskelligt fra kommune til kommune. Formålet med at lave vejledningen var, at ensrette sagsgangen hos kommunerne, og sørge for en nogenlunde ens sagsbehandling hos kommunerne. Det kan desværre udledes af disse tal, at det ikke er sådan det sker i praksis. Dette tilskriver vi kommunernes ret til at bestemme over sagsbehandlingen, jf. byfornyelseslovens § 75, hvor kompetencen til at fastsætte rammerne er givet til kommunalbestyrelsen.

Det medfører en stor vilkårlighed i lejernes retsstilling og retssikkerhed, når sagerne ikke behandles nogenlunde ens. Og det er langt fra tilfredsstillende, at man ikke kan regne med lovens rammer ud fra sin geografiske placering i landet.

Vi anbefaler derfor samtlige kommuner at tage vejledningen frem fra skufferne og gennemgå den proces, som man kører i kommunen omkring sager om skimmelsvamp og tage den op til revurdering. 

Bilag

Er sendt med ud til kommunerne, der er tale om domsreferencer, som kommuner, jurister og advokater kan trække via TBB/Karnov.

• TBB2015.91
• TBB2009.128