Huslejenævn – hvordan fungerer de?

Man må godt selv, men …

Man kan selv indbringe en sag for nævnet, – men får man så de rigtige ting med?

Her kan man som lejer have brug for Danske Lejere. Og det er derfor, at udlejere ofte bruger en grundejerforening eller en advokat til det samme.

Lejere bruger sjældent advokat ved en sagsbehandling i et huslejenævn, – da det er dyrt. Advokater betales en dyr timepris, – hos Danske Lejere dækkes arbejdet derimod af kontingentet. Og hos os er det uden ekstragebyr udover kontingentet.

Kan træffe afgørelser uden at det skal i Retten

Huslejenævnene har til opgave at træffe afgørelse i mange lejeforhold, som ellers ville skulle for Retten, for at blive løst.

De vigtigste hovedområder er uenighed i flyttesager, huslejens fastsætte, forbedringsarbejder og spørgsmål om vedligeholdelse.

Nævnet har et sekretariat og så er der selve nævnet

Sekretæren:

Kommunen skal stille et sekretariat til rådighed for nævnet. I mindre kommunen ofte en enkelt medarbejder, – der oftest er jurist. I større kommuner med flere medarbejdere.

Nævnets sekretariat skal sørge for, at sagerne håndteres under respekt for forvaltningsloven, som al anden offentlig forvaltning.

Det betyder, at nævnssekretæren har ansvar for at have styr på sagens papirer og sikre at både ejer- og lejersiden bliver hørt. Hertil hører, at væsentlige spørgsmål sendes i høring til parterne. Men sekretæren skal ikke hjælpe den ene part mod den anden.

Og netop her, er det vigtigt, at man som lejer har en egnet partsrådgiver.

Nævnet består af 3 personer

Selve nævnet, der består af 3 medlemmer er derimod ikke en del af den kommunale forvaltning.

Formanden skal have en juridisk baggrund, – og skal i princippet søge at være et neutralt midtpunkt. De to andre medlemmer er udpeget af kommunalbestyrelsen som repræsentant for hver af de to sider. En fra lejerside og en fra udlejerside.

De to partsrepræsentanter findes blandt personer, som henholdsvis lejer- og udlejerorganisationer peger på. Danske Lejere er blandt de organisationer, der leverer repræsentanter til nævnene på lejersiden.

Hvor nævnets sekretariat skal optræde ud fra forvaltningsloven – og på den vis opføre sig meget korrekt, så kan man ikke pålægge selve nævnet samme krav.

Huslejenævnets 3 medlemmer kan i princippet beslutte det, de vil, – og nogen gange også udenfor mere almindelige lovtolkninger, – hvis de ikke holdes i ørene udefra.

At holde dem i ørerne sker, når de udfordres ved meget velbegrundede og veldokumenterede indbringelse af sager – og ved at sager kan ankes til Retten for at få fastslået domspraksis.

I begge sammenhænge er det også vigtigt med organisationer, der kan repræsenterer lejerne. Direkte overfor huslejenævnene og mere indirekte ved at samarbejde med advokater, der specialiserer sig i at føre sager på lejersiden ved domstolene.

Vinder du i huslejenævnet, bliver afgørelsen så også fulgt?

Det er også et spørgsmål, som vi støder på.

Har nævnet bestemt, at en lejer skal have sit depositum udbetalt efter fraflytning, – så kan der være brug for hjælp til inddrivelse.

Det hører også til opgaven for en lejerorganisation, og i svære sager måske for advokater.

På årsplan henter Danske Lejere omkring 3 millioner kroner hjem til lejere i sager, hvor udlejerne betaler til Danske Lejere, hvorefter pengene går videre til lejere. Mange af disse penge kommer, efter at der er truffet afgørelser i et huslejenævn.

Andre gennemtvingsmidler

På enkelte områder har politikerne skabt regler, der har en særlig betydning for opfyldelse af nævnskendelser.

Hvis et huslejenævn har besluttet, at en udlejer skal udføre et vedligeholdelsesarbejde indenfor en bestemt frist, – så kan sagen sendes til tvangsgennemførelse hos en institution, der hedder Grundejernes Investeringsfond, hvis fristen overskrides. Det overrasker ofte udlejere, når det sker – og kan være et ret effektivt middel.

En anden ordning, der kom med i lejeloven i 2015, er et særligt udlejergebyr, som huslejenævnet kan opkræve ved udlejere, hvis de taber en sag 100 % ved en sagsbehandling i huslejenævnet. Gebyret er i 2024 på 6.827 kr.

Det gode ved gebyret er, at det sender et kraftigt signal til udlejerne om at rette ind, før en sag kommer i et huslejenævn.

Og for os i Danske Lejere er det en opfordring til at skærpe vores indbringelser dertil, at de har chance for at opnå 100 % medhold, – da det skaber en generel positiv afskrækkelse for ikke at optræde korrekt som udlejer.

Udlejergebyret ses oftest i sager om lejers fraflytning, der hvor udlejer grundløst, har tilbageholdt penge, som lejer har krav på.