Beboerrepræsentationer kan oprettes i ejendomme, der ikke ejes af en almen boligorganisation. Den giver lejerne rettigheder til at indgå dialog med udlejer, som man ellers ikke har.
Her kan du læse nærmere om beboerrepræsentationer. Hvordan de oprettes. Hvilke rettigheder de giver.
Hvad er beboerrepræsentation?
En beboerrepræsentation er ikke en forening, som man melder sig ind i. Den kan oprettes og findes i ejendommen, hvis et flertal af lejerne ønsker det.
Er den valgt, vil der sædvanligvis være valgt 3 beboerrepræsentanter.
Historisk baggrund
Muligheden for at oprette beboerrepræsentationer blev skabt i 70’erne. Ideen er, at lejere udenfor den almene sektor også skal have mulighed for at få indflydelse på deres boligforhold i fællesskab.
Der er ikke de samme muligheder, som i den almene sektor, men der er vigtige rettigheder.
Forskellige typer beboerrepræsentationer
Selvom en beboerrepræsentation stiftes efter samme regler i alle ejendomme, så er der store forskelle.
Det afhænger meget af, hvilken ejendom, det sker i.
Omkostningsleje
I udlejningsejendomme fra før 1992, vil kunne være lejere, hvor huslejen er sat efter et budget. Det princip hedder omkostningsleje.
Her har beboerrepræsentationer væsentlige rettigheder til at sikre, at lejen sættes rigtigt.
Vedligeholdelse
I større ejendomme med over 6 lejemål, skal udlejer have en 10-årig vedligeholdelsesplan. Og den skal drøftes med beboerrepræsentationen. Der er en undtagelse i enkelte kommuner, hvor kommunalbestyrelsen ikke mener, at lejerne skal have den rettighed.
Alle beboerrepræsentationer bør have styr på, hvilken rolle, de har i forhold til vedligeholdelsesproblemer i en ejendom.
Og muligheden for at kunne forpligte udlejer på en dialog kan bruges til mere end blot at tale om vedligeholdelse. Det kan være en døråbner.
Forbrugsregnskaber
Fordeles forbrug i en ejendom efter målere, så afregning sker gennem acontobidrag til udlejer kan beboerrepræsentationen gøre indsigelse på vegne af alle lejere.
Indsigelse mod et forbrugsregnskab kan også ske personligt, men med en beboerrepræsentation, kan fejl rettes for alle i samme sagsgang.
Sociale aktiviteter
En beboerrepræsentation er ikke en beboerforening. Men den må gerne bidrage til det sociale liv i et byggeri. Som var det en beboerforening.
Og er der f.eks. fælleslokaler, der er til rådighed for det fælles boligmiljø, så bliver det en nødvendig opgave. Noget man skal forholde sig til.
Lovgivning og rettigheder
Lovgivning om beboerrepræsentationer
De bestemmelser, der gælder for beboerrepræsentationer findes i Lejeloven og i den særlige bekendtgørelse, som er udstedt i forlængelse af loven.
Læser man i Lejeloven findes der hen igennem bestemmelserne forklaringer på, hvilke rettigheder, som en beboerrepræsentation har.
I Bekendtgørelsen kan man særligt se, hvordan den oprettes og fungerer. Reglerne i den udgør vedtægterne for en beboerrepræsentation.
Rettigheder for beboere
En beboerrepræsentation kan ikke eksistere, hvis et flertal af beboerne er imod. Men findes den, så omfatter den alle. Det er lidt som ved valg af en sikkerhedsrepræsentant på en arbejdsplads.
Det er en repræsentant, der er valgt efter arbejdsmiljølovgivning.
En beboerrepræsentation er valgt efter lejelovgivningen.
Beboerrepræsentanter har ikke en ret til at blande sig i den enkelte lejers individuelle lejeforhold og rettigheder.
De kan på anmodning godt træde til, men hos Danske Lejere anbefaler vi meget tydeligt, at man skal huske at rollen er det fælles – ikke at være sagsbehandler for den enkelte.
Har beboerrepræsentationen aftale med Danske Lejere vil der være indeholdt i aftalen, at enkeltbeboere personligt kan søge hjælp. Det kan f.eks. være, når man flytter ud.
Oprettelse af beboerrepræsentation
Hvordan man starter
Det starter med at samle opbakning. Det behøver ikke at være i hele ejendommen. Men nok til, at det vil være sandsynligt, at den kan stiftes ved et møde.
Og at der kan vælges de nødvendige repræsentanter.
Danske Lejere hjælper ofte initiativtagerne til, hvordan man tager de første skridt.
Skriv til [email protected] for kontakt.
Der følger ikke nogen forpligtigelser med den første dialog.
Valg af repræsentanter
Ved det stiftende møde vælges der 3 repræsentanter og gerne et par suppleanter i ejendomme med mindst 13 boliglejemål.
Er der kun fra 6 – 12 lejemål, skal der kun vælges en repræsentant, men stadig gerne suppleanter.
Er der tilslutning til oprettelsen ved det stiftende møde, skal det til urafstemning bagefter, hvis der ikke var over 50 % af alle lejere, som støtter op ved selve mødet.
I meget store ejendomme er det ofte helt nødvendigt med en urafstemning. I små ejendomme, hvor man kender hinanden og er for ideen, så kan man ofte klare sig uden urafstemning.
Vedtægter og regler
Vi oplever, at der spørges til, hvilke vedtægter der skal være for en beboerrepræsentation.
Det korte svar er, at det der står i Bekendtgørelsen fungerer som en vedtægt.
Det er ikke forbudt at lave vedtægter udover det, men det er ofte en rigtig dårlig ide, da man under alle omstændigheder skal overholde de regler for møder, dagsordner, frister og beslutningsgange, der er i Bekendtgørelsen.
Når man har en beboerrepræsentation, kan beboermødet beslutte, at der skal opkræves et beløb over huslejen, der kan dække beboerrepræsentationens udgifter.
Det kan også være de udgifter, der er ved at have en aftale med Danske Lejere.
I 2024 er det højeste månedlige beløb, der må opkræves på 47,41 kr. Vi ser sjældent nogen, der vedtager det højeste beløb.
Skal man have en aftale med Danske Lejere, så skal der afhængigt af ejendommens størrelse mindst opkræves et beløb på 20 – 30 kr. månedligt.
Beboerrepræsentation i privat udlejning
Særlige forhold for beboerrepræsentation i private lejeboliger
Det er vigtigt at vide, at private lejeboliger ikke nødvendigvis ejes af personer.
Private udlejningsboliger kan være ejet af personer, at interessentselskaber (I/S), anpartsselskaber (ApS), aktieselskaber (A/S), fonde, private andelsboligforeninger og kommuner.
Og et selskab kan samtidigt godt være en pensionskasse, en udenlandsk kapitalfond eller andre finansielle investorer.
Privat Udlejning omfatter således en bred vifte af ejendomme.
M.h.t kommuner skal man være særlig varsom. Kommuner har boliger, der er under den private Lejelov, men kommuner har også boliger, der er bygget som almene boliger.
Hvordan rettigheder og pligter kan variere fra almene boliger
De almene lejere har helt andre rettigheder end lejere i den private sektor.
Der er en ret til mere direkte indflydelse, – beboerdemokrati. Det kan give mere indflydelse, men byrder også på egne udfordringer.
Vi oplever, at lejere, der har prøvet at bo alment, tager erfaringer med sig derfra. Erfaringer der har brug for at blive justeret for at fungere i forhold til private udlejningsboliger.
Fejl og mangler i byggeriet
Identifikation af fejl og mangler
Det vil sædvanligvis være en vigtig opgave for en beboerrepræsentation at opsamle et overblik over fejl og mangler i ejendommen.
Det til brug for dialoger med udlejer eller der, hvor det kan være nødvendigt, at bringe det for huslejenævnet eller en myndighed.
Fælles mangler
Når manglerne ligger udenfor de enkelte boliger, har beboerrepræsentationen en selvstændig ret til at føre sag herom. Beboerrepræsentationen kan derfor også bringe en sag for huslejenævn eller en offentlig myndighed, hvis en dialog ikke fører til resultat.
Det kan være tag facade, opgaven, kældre og udeområder.
Har beboerrepræsentationen en aftale med Danske Lejere deltager vi gerne i både dialogdelen og ved at bringe sagen videre på beboerrepræsentationens vegne, hvis det skulle være nødvendigt.
Individuelle mangler
Beboerrepræsentationen kan tage forhold op, der generelt planer lejerne i deres lejemål. Men de kan ikke sagsbehandle eller repræsentere den enkelte lejer, uden at de er blevet bedt om det.
Vi anbefaler, at man holder sig væk fra at sagsbehandle for sine naboer. Man er ikke ekspert, og en beboerrepræsentation kan nemt ende med at blive for overbelastet, hvis den vælger at gøre det.
Og har en beboerrepræsentation en aftale med Danske Lejere, så vil vores medarbejdere være klar til at hjælpe her.
Vedligeholdelsesplan
Den vedligeholdelsesplan, som udlejer skal udarbejde, skal række 10 år frem. Der er ikke formkrav til, hvordan den skal se ud. Men er den for sparsom, så kan den falde under minimum.
Udlejer skal hvert forår før den 1. juli indbyde beboerrepræsentationen til en drøftelse af udkast til planens indhold. Det giver beboerrepræsentationen mulighed for at kommenterer og fremlægge deres opmærksomheder. Det giver ikke mulighed for at forlange, hvordan en plan ser ud, – men forventningen skal være, at man bliver hørt.
Det der står i planen, kan ikke direkte forlanges gennemført. Men har udlejer først anerkendt, at en mangel eksisterer, vil en selvstændig sag om manglende vedligeholdelse nemmere kunne gennemføres.
Få en beboerrepræsentation i samarbejde med Danske Lejere
- Danske Lejere hjælper gerne med at komme igennem oprettelsesproceduren.
- De valgte beboerrepræsenter får en fast medarbejder som kontaktperson.
- Danske Lejere kan deltage i forhandlinger med udlejer sammen med beboerrepræsentationen.
- De enkelte beboere kan kontakte Danske Lejere med egne problemer. Det gælder også, når en lejer flytter ud.
- Kontakt [email protected] for hjælp til at oprette en beboerrepræsentation.